20 maanden is te lang voor verborgen gebrek

© CASSIER & VAN MALDEGHEM - klik voor meer info of voeg ons toe op linkedin

Wordt U zelf geconfronteerd met problemen inzake de aankoop van een onroerend goed? Laat U steeds bijstaan door een ervaren advocaat. U kan ons hiervoor steeds contacteren.

Aankoop vastgoed en verborgen gebreken

Even recapituleren: de verkoop van een woning valt onder de overeenkomsten van koop volgens het burgerlijk wetboek. De verkoper moet de koper dus vrijwaren, o.a. voor verborgen gebreken.

Art.1641 BW stipuleert dat "de verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht."

Maar, om de gebreken tijdig aan te klagen, moet de koper zich binnen een korte termijn in rechte voorzien:

Art. 1648 BW bepaalt dus: "De rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken moet door de koper worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is."

Wat is een korte termijn?

In de rechtspraak is veel casuïstiek omtrent deze korte termijn.

Het staat alleszins vast dat enkel bij een vordering in rechte (dus dagvaarding, verzoekschrift, ...) de termijn stopt met lopen.

Het vertrekpunt daarentegen is niet altijd eenvoudig vast te stellen. Vooreerst stelt zich het probleem van de ontdekking van het verborgen gebrek. De vaststelling van dit tijdstip zal voornamelijk afhangen van wat de koper verklaart of op basis van daden die door de koper reeds gesteld zijn. Ten tweede heeft de jurisprudentie een uitzondering gemaakt in de gevallen waar onderhandelingen omtrent de vastgestelde gebreken lopende zijn.

20 maanden is alleszins geen kort termijn

Zo komen we bij het gepubliceerde vonnis.

Op 17 maart 2006 wordt de notariële akte tot aankoop van een woning verleden.

Volgens de verklaringen van de eisende partij stellen zijn onmiddellijk ernstige waterinsijpelingen vast via het dak.

Op 7 april 2006 laten de eisers een bestek maken, waarop zij zich op 26 juli 2006 voor het eerst tot de kortgedingrechter wenden. Deze rechter wijst op 14 augustus 2006 de eisers af om reden dat 1. de gebreken niet aannemelijk worden gemaakt en 2. omdat er geen sprake is van hoogdringendheid wanneer sedert april geen actie is ondernomen. Op zelfde datum laten de eisers éénzijdige vaststellingen doen door een gerechtsdeurwaarder.

Pas op 12 juni 2007 gaat de nieuwe raadsman van de kopers over tot het aanschrijven van de verkopers.

Deze laatste verwijzen naar de clausule in de akte waarbij zij zich geëxonereerd hebben voor zichtbare én verborgen gebreken en onder verwijzing naar art. 1648 BW.

Op 16 november 2007 wenden de kopers zich opnieuw tot de rechtbank, ditmaal ten gronde. Een (provisionele) vordering van 10.000,00 EUR wordt gesteld, alsook de vraag tot aanstelling van een deskundige.

In het vonnis gaat de rechtbank onmiddellijk over naar de beoordeling of de vorderingen tijdig zijn ingesteld overeenkomstig art. 1648 BW.

De rechtbank moet besluiten dat dit niet het geval is:

"Aldus dient besloten tot de overschrijding van de korte termijn bedoeld in art. 1648 B.W. Een termijn van twintig maanden is al te lang, en zij kan niet vergoelijkt worden door de twee korte contacten tussen partijen, die geenszins onderhandelingen waren."

Een termijn van twintig maanden sedert de ontdekking van het gebrek is dus niet in overeenstemming te brengen met de vereiste van een korte termijn. Ook een paar korte contacten kunnen niet gezien worden als onderhandelingen die de looptijd van deze korte termijn zouden onderbroken hebben.

Hieronder is de volledige tekst van het vonnis na te lezen.

Rb. Turnhout 4 februari 2008

Rolnummer :  07-2115-A 

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid K.V.G., met ondernemingsnummer (...), met zetel gevestigd te (...);

Eiseres 
alhier ter zitting vertegenwoordigd door de Heer V.G., bijgestaan door Mr. A. Breesch,. advocaat te 2000 ANTWERPEN, Amerikalei nr. 196/6;

TEGEN :

1.W. H., geboren op (...) te (...) en zijn echtgenote
2.P. C., geboren op (...) te (...),
beiden wonende te (...);
verweerster
alhier ter zitting vertegenwoordigd door Mr. J. Van Rooy, ladvocaat te 2300 TURNHOUT, Baron F. du Fourstraat nr. 2 bus 8;

Gezien de stukken van de rechtspleging, in het bijzonder:

- de inleidende dagvaarding, betekend bij exploot van gerechtsdeurwaarder Philip Brosens te Turnhout van 16 november 2007;
- de besluiten van verweerders, neergelegd ter griffie op 4 december 2007.

Gehoord partijen bij monde van hun voormelde raadslieden evenals eiseres bij monde van haar zaakvoerder, in hun middelen en besluiten op de openbare zitting van 7 januari 2008.

Gezien de stukken van partijen.

 

I. FEITEN

Met een onderhandse overeenkomst van 13 februari 2006 en akte verleden voor notaris Tom Coppens te Vosselaar op 17 maart 2006 kocht eiseres van verweerders een woning te (...), voor de prijs van  euro  161.500,-, die volledig werd voldaan.

De eigendom en het risico gingen vanaf de notariële akte over op eiseres. Het pand werd verkocht in de staat waarin het zich bevond. Verweerders waren geen vrijwaring verschuldigd voor zichtbare gebreken of voor verborgen gebreken die zij niet kenden. Zij verklaarden geen enkel ernstig verborgen gebrek te kennen.

Eiseres zegt onmiddellijk na de aankoop te hebben vastgesteld dat het dak lekte bij hevige regenval. Zij liet op 7 april 2006 een bestek opstellen door aannemer NV Labburint-Van Sande voor het afbreken en heropbouwen van het dak, voor totaal  euro  10.100,- exclusief  BTW.

Met exploot van 26 juli 2006 liet zij verweerders dagvaarden voor de Voorzitter van deze Rechtbank, zetelend in kort geding, met het oog op de aanstelling van een gerechtsdeskundige. Het verzoek werd afgewezen bij beschikking van 14 augustus 2006, enerzijds omdat geen enkel bewijs van de beweerde gebreken werd bijgebracht en anderzijds omdat, in zoverre de nood aan een nieuw dak zich reeds in april 2006 deed gevoelen, op dat ogenblik geen sprake meer kon zijn van hoogdringendheid.

Eisers lieten op 14 augustus 2006 vaststellingen doen door plaatsvervangend gerechtsdeurwaarder Marijke Seyen, met foto's. Daarop is te zien dat in de slaapkamer een plastieken zeil werd aangebracht, dat tot doel had het binnenlopende regenwater af te voeren in een afvalcontainer. In de garage vertoont het plafond beschadigingen.

Met aangetekende brieven van 12 juni 2007 stelde de (nieuwe) advocaat van eiseres verweerders in gebreke, stellende dat verweerders de vastgestelde gebreken kenden ten tijde van de verkoop. Verweerders reageerden met brief van hun advocaat van 29 juni 2007, waarin werd verwezen naar de bedongen uitsluiting van de vrijwaring, naar de reeds gevoerde kort gedingprocedure en naar de korte termijn bedoeld in art. 1648 B.W.

Eiseres liet een nieuwe offerte opstellen op 3 juli 2007 door BVBA Dakwerken Walter Peeters, die een prijs voorstelde van  euro  68.054,79 exclusief BTW. Zij lieten tevens nieuwe vaststellingen doen door gerechtsdeurwaarder Wim Deckmyn op 17 oktober 2007. In de slaapkamer en de garage werden gelijkaardige vaststellingen gedaan als op 14 augustus 2006. Daarnaast werden vaststellingen gedaan in de keuken en de hall op de verdieping en in het keukentje op het gelijkvloers.

 

II. VORDERINGEN

Eiseres vraagt, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande elk rechtsmiddel en zonder zekerheidsstelling en met uitsluiting van kantonnement, veroordeling van verweerders, solidair, in solidum en de ene bij gebreke aan de andere, tot betaling van  euro  10.000,- provisioneel. Daarnaast vraagt zij aanstelling van een gerechtsdeskundige om het verkochte pand te onderzoeken.

Verweerders vragen de vordering onontvankelijk, minstens ongegrond te verklaren.

 

III. IN RECHTE

Verweerders beroepen zich onder meer op de korte termijn bedoeld in art. 1648 B.W., waarvan de toepasselijkheid terecht niet ter discussie staat.

De beweerde gebreken werden volgens eiseres vastgesteld kort na aankoop. Ter zitting stelde zij dat dit de dag na het verlijden van de notariële akte was, dus 18 maart 2006. De dagvaarding ten gronde werd uitgebracht op 16 november 2007, bijna twintig maanden later.

In de tussenperiode was er tussen partijen alleen de zeer snel afgehandelde procedure kort geding in juli-augustus 2006 en de correspondentie van 12 en 29 juni 2007. Voor de rest wordt geen melding gemaakt van besprekingen, onderhandelingen of contacten.

Aldus dient besloten tot de overschrijding van de korte termijn bedoeld in art. 1648 B.W. Een termijn van twintig maanden is al te lang, en zij kan niet vergoelijkt worden door de twee korte contacten tussen partijen, die geenszins onderhandelingen waren. Minstens was het aangewezen dat eiseres onmiddellijk na de beschikking van  14 augustus 2006 ten gronde zouden hebben laten dagvaarden. Zij geven echter geen enkele verklaring voor de daarna volgende stilte tot 12 juni 2007, en de Rechtbank ziet er geen.

De vordering is ongegrond.

 

IV. GERECHTSKOSTEN

De kosten dienen ten laste van eiseres te worden gelegd.

Verweerders vorderen het maximumbedrag van de rechtsplegingsvergoeding, omdat eiseres "niet alleen zonder enige grond van bewijs een vordering instelt, maar dat ze dit ook deed nadat ze reeds door haar eigen stilzitten en intertie was vervallen van dit recht". Blijkbaar steunt zij zich op het kennelijke onredelijk karakter van de situatie, zoals bedoeld in art. 1022, lid 3, vierde streepje, Ger.W.

Het loutere feit dat eiseres dagvaardde voor verborgen gebreken kan, gelet op de voorliggende vaststellingen van de gerechtsdeurwaarders, niet als een kennelijk onredelijke situatie worden beschouwd. De in kort geding vereiste hoogdringendheid is niet hetzelfde als de korte termijn bedoeld in art. 1648 B.W.

Verweerders zijn derhalve slechts gerechtigd op het basisbedrag van de rechtsplegingsvergoeding.


OM DEZE REDENEN,

en de rechtspleging geschied zijnde in het Nederlands, conform art.2,34,36,37 en 41 der wet van 15 juni 1935 op het gebruik der landstalen in gerechtszaken.

DE RECHTBANK,  

vonnissend op tegenspraak en in eerste aanleg  :

Verklaart de vordering ontvankelijk doch ongegrond;

Veroordeeld eiseres tot de kosten van het geding, begroot als volgt:

- in hoofde van eiseres:  euro  245,71 dagvaarding en rolstelling;
- in hoofde van verweerders:  euro  1.100,- rechtsplegingsvergoeding.

 

MEER INFO?

Contactformulier

Consultatie na afspraak

De inhoud van deze website is louter informatief, en kan niet aanzien worden als het verlenen van juridisch advies, noch kunnen hieraan rechten ontleend worden. De auteurs aanvaarden hieromtrent geen enkele aansprakelijkheid.

Zoeken



Cassier &
Van Maldeghem

Kantoor Gent
Brugsevaart 31
9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23


Kantoor Antwerpen
Brusselstraat 51
2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72


kantoor@cvm-advocaten.be