Verborgen gebrek wanneer verkochte grond stortplaats blijkt

© CASSIER & VAN MALDEGHEM - klik voor meer info of voeg ons toe op linkedin

Samenvatting: een gemeente die meer dan 30 jaar eigenaar is van een perceel grond dient te weten dat deze grond vroeger als stortplaats in gebruikt en moet deze informatie spontaan aan de koper mededelen.

Het niet inlichten van de koper strookt niet met de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst.

Het beding van niet-vrijwaring voor verborgen gebreken kan hierdoor geen uitwerking krijgen (art. 1643 B.W.).


Volledige tekst:

1) H. W., en,
2) J. R.,
appellanten,


TEGEN :

De STAD ZOUTLEEUW, vertegenwoordigd door haar college van burgemeester en schepenen, met kantoren in het stadhuis te 3440 Zoutleeuw, Vincent Betsstraat 15,

geïntimeerde,


Gelet op de stukken van de rechtspleging, inz.:

- het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven (9de kamer) na tegenspraak uitgesproken op 7 maart 2007, waarvan geen betekening wordt voorgelegd;
- het verzoekschrift tot hoger beroep, op 6 april 2007 ter griffie van het hof neergelegd;
- de conclusie en syntheseconclusie van appellanten;
- de conclusie, aanvullende conclusie en syntheseconclusie van geïntimeerde.

Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzitting van 4 maart 2009 en gelet op de stukken die zij neerlegden.


I. Antecedenten

1. Appellanten stelden hoger beroep in tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven dat hun vordering, ingesteld bij dagvaarding van 10 maart 2006 tegen de stad Zoutleeuw, ontvankelijk doch ongegrond verklaart en hen tot betaling van de kosten veroordeelt.

Appellanten vorderden de veroordeling van de stad Zoutleeuw tot het saneren van het door hen aangekocht stuk bouwgrond binnen de twee maanden na betekening van het uit te spreken vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van 1.000 euro per dag vertraging. Bij conclusie vorderden zij daarenboven 30.000 euro schadevergoeding wegens de geleden genotsderving, tergende nalatigheid van de stad Zoutleeuw en kosten van hun raadsman en, in ondergeschikte orde, de persoonlijke verschijning van partijen en een getuigenverhoor.

De vordering was gegrond op artikelen 1382-1383 van het Burgerlijk Wetboek (tekortkoming aan de informatieplicht van de verkoper), artikel 1626 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (vrijwaring voor uitwinning), artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek (vrijwaring voor verborgen gebreken) en artikel 1610 van het Burgerlijk Wetboek (niet-conforme levering).


II. Procedure voor het hof

2. Voor het hof vragen appellanten het bestreden vonnis te hervormen en, opnieuw rechtsprekende, geïntimeerde te veroordelen tot het uitvoeren van bepaalde saneringswerken, nader in de conclusie beschreven, op het stuk bouwgrond, zulks binnen de twee maanden na de betekening van het uit te spreken arrest, op straffe van verbeurte van een dwangsom van 1.000 euro per dag vertraging.


Zij vorderen 30.000 euro ter vergoeding van "de kosten van hun raadsman in de procedure volgens de oude wetgeving" alsook het provisioneel bedrag van 50.000 euro "uit hoofde van genotsderving en tergende nalatigheid, te weten 1.000 euro per maand vanaf 1 januari 2005".

In ondergeschikte orde vorderen appellanten de persoonlijke verschijning van partijen en bieden zij aan twee feiten door alle middelen van recht te bewijzen, meer bepaald (1) dat in de jaren '90 door de stad Zoutleeuw grote hoeveelheden bouwafval en puin gestort werden op het door hen aangekocht perceel grond, na daar eerst de goede teelaarde te hebben weggenomen en (2) dat in de jaren '90 door de Stad Zoutleeuw gedoogd werd dat grote hoeveelheden bouwafval en puin gestort werden op het perceel.

Appellanten vorderen ten slotte de veroordeling van geïntimeerde tot de kosten van beide aanleggen.

Het hoger beroep werd tijdig en regelmatig ingesteld en is ontvankelijk.

3. Geïntimeerde besluit tot de ongegrondheid van het hoger beroep met veroordeling van appellanten tot alle gerechtskosten.


III. Relevante feitelijke gegevens

4. Appellanten, sedert 1999 eigenaars van de woning gelegen S.-straat 3 te Zoutleeuw, verstuurden op 10 april 2001 een brief aan het college van burgemeester en schepenen van de stad Zoutleeuw waarbij zij zich kandidaat stelden om het naastgelegen onbebouwde perceel, eigendom van de stad, na eventuele schatting aan te kopen "zodat (zij) dit gebied met groen kunnen opvullen en op die manier de continuïteit van de S.-straat met zijn oudere villa's afgewisseld met parkjes als "entree" naar het eigenlijke centrum van Zoutleeuw kunnen vrijwaren. Op die manier zal niet alleen de woning behoed worden tegen mogelijke misplaatste architecturale ingrepen, maar zal ook het stadsbeeld van Zoutleeuw (stadskern middenin het groen) een positieve impuls ervaren".

Volgens deze brief diende het terrein toen "als voorlopige locatie voor de rijkswachtkantoortjes (containerboxen)".

5. De stad verklaarde zich principieel akkoord met het voorstel. Het perceel, met een totale oppervlakte van 15 aren 20 centiaren, werd op 18 januari 2002 geschat op 75.360 euro .

6. Bij akte van 8 augustus 2002, verleden door notaris Indekeu te Zoutleeuw, heeft de stad het "perceel bouwgrond" aan appellanten verkocht voor de prijs conform schatting.


De akte vermeldt:

"Gebreken: Het (goed) gaat over met al zijn zichtbare en verborgen gebreken, zonder dat de verkoper tot vrijwaring zou gehouden zijn. Het wordt bijgevolg overgedragen zonder verhaal van de koper tegen de verkoper wegens de toestand van de bodem en mogelijke burenhinder.

(...)

Milieu - Bodemsanering: De verkoper verklaart vóór het sluiten van de onderhandse overeenkomst de koper op de hoogte te hebben gebracht van de inhoud van het bodemattest afgeleverd door OVAM op 14 december 2001 overeenkomstig art. 36 van het Vlaams Bodemsaneringsdecreet hierna woordelijk vermeld (... geen gegevens beschikbaar...).
De verkoper verklaart verder dat er op de grond geen inrichting gevestigd is of was of geen activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst van de inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken. Te goeder trouw verklaart hij geen weet te hebben van enige bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de koper of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, gebruiksbeperkingen of andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen."

De stad Zoutleeuw werd op 19 maart 2002 door de gemeenteraad gemachtigd om het perceel zonder openbare verkoop te verkopen. In de motieven stelde de gemeenteraad dat het perceel "strikt juridisch gezien in de bouwzone ligt", maar dat eventuele nieuwbouw aan zeer stringente voorwaarden zou onderworpen zijn, dat de dienst Monumenten en Landschappen zelfs van oordeel is dat het perceel vrij van bebouwing dient te blijven zodat het goed aanzienlijk minder waarde op de markt heeft doch dat de kopers (appellanten) niet de intentie hebben om erop te bouwen maar het perceel als tuin willen inrichten.

7. Bij het uitvoeren van werken en het graven van een sleuf tegen hun gebouw, op het aangekochte perceel, stelden appellanten vast "dat er onder de verharding, en dit tot minimum twee meter onder het maaiveld, allerlei afval zit: betonblokken, asfaltblokken, stukken van grafzerken, muurdelen, sanitaire toestellen, ..." .

Appellanten beklaagden zich over de situatie. Graafwerken werden door de stad op 15 maart 2005 uitgevoerd die inderdaad de aanwezigheid van allerlei puin in de bodem bevestigden.

De technische dienst van de stad ging tot het graven van putten op een drietal plaatsen op het terrein over. Ook deze werken bevestigden de aanwezigheid van puin in de ondergrond.
8. Op 27 juni 2005 stuurden appellanten een aangetekende ingebrekestelling. Zij stelden aan de stad voor dat deze de kosten van het bodemonderzoek zouden dragen (geraamd op minimum 330 euro ) + de kosten van sanering en aanvoer van nieuwe teelaarde (volgens eerste schatting 22.425 euro ).

Appellanten stelden de vordering voor de eerste rechter bij dagvaarding van 10 maart 2006 in.


IV. Bespreking


1°. Ten gronde

9. De eerste rechter oordeelde dat, ondanks het stedenbouwkundig statuut van de verkochte grond als bouwgrond, partijen bij de overeenkomst "een contractuele (niet-zichtbare maar voortdurende) erfdienstbaarheid "non aedificandi" (een verbod om te bouwen dus) op het perceel (art. 691 e.v. B.W.) (vestigden)" en verder dat geïntimeerde niet tekort is gekomen aan haar contractuele verplichtingen en evenmin aan haar informatieplicht.

10. De vestiging van een contractuele erfdienstbaarheid "non aedificandi" wordt te dezen niet aangetoond.

Appellanten hebben weliswaar bij hun brief van 10 april 2001 aan de stad hun intentie kenbaar gemaakt om het perceel deels in te richten als tuin maar nergens uit het antwoord van de stad of uit de akte blijkt dat dit als voorwaarde werd gesteld. Het goed werd als bouwgrond verkocht, zonder beperking van het gebruik ervan noch bedongen erfdienstbaarheid. Het staat geenszins vast dat het perceel vrij zou moeten blijven van iedere bebouwing, wat het p.v. van de gemeenteraad van 19 maart 2002 niet aantoont. De gebeurlijke ligging van het perceel in een geklasseerde woonwijk impliceert geen bouwverbod.

11. Bij de notariële akte van 8 augustus 2002 heeft de stad Zoutleeuw een perceel "bouwgrond" aan appellanten verkocht. Appellanten hebben later moeten vaststellen dat de grond destijds diende voor het storten van allerlei puin en afval, en zulks op de gehele oppervlakte van het perceel, te weten circa (minimaal) 1,10 meter aan straatkant naar 80 en 50 centimeter achteraan (zie dossier appellanten, stuk 11).

De materialiteit van deze feiten wordt eigenlijk niet betwist door geïntimeerde. De Stad Zoutleeuw vergenoegt zich de mogelijkheid niet uit te sluiten van storting op het terrein "op een gegeven ogenblik" van puin en blijft hierover bijzonder vaag. Wel heeft het uitvoeren in maart 2005 van graafputten de aanwezigheid van een grote hoeveelheid zware bouwafval bevestigd.


Deze toestand, die voor appellanten ten tijde van de koop niet voorzienbaar was, heeft voor gevolg dat het perceel niet zonder hoge bijkomende saneringskosten kan bebouwd worden. Het hof neemt zelfs aan dat het perceel zonder zulke kosten evenmin geschikt is voor de aanleg van een degelijke tuin (zie hierover het advies d.d. 7 augustus 2006 van ontwerpbureau Pauwels : voor het aanplanten van bomen is een minimale diepte van 1 meter à 1,50 meter vruchtbare grond nodig; volgens de heer Pauwels moet het puin volledig geruimd worden "wil een normale en duurzame tuinaanleg gerealiseerd worden" ). De omstandigheid dat appellanten de bedoeling hadden het stuk grond als tuin in te richten sluit dan ook de schade in hoofde van de kopers niet uit nu ook de aanleg van een tuin belangrijke saneringswerken zou vergen.

12. Appellanten werden dus geconfronteerd met de situatie waar zij niet zonder aanzienlijke kosten, begroot op bijna een derde van de koopprijs, een normaal gebruik kunnen hebben van hun perceel grond; dit is, in een eerste fase, de aanleg van een park met bomen en struiken en mogelijkheid tot bouwen, in een latere fase.

13. Kennelijk moest de stad Zoutleeuw, die sinds meer dan 30 jaar eigenaar van het goed was, op de hoogte zijn van het gebruik van haar perceel als stortplaats. Met het oog op de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst diende zij dan ook spontaan appellanten in te lichten over deze nadelige eigenschap van het goed. Om dezelfde reden kan het beding van niet-vrijwaring voor verborgen gebreken geen gevolg hebben (art. 1643 B.W.).

14. Uit het voorgaande moet besloten worden dat geïntimeerde gehouden is tot vrijwaring van het verborgen gebrek.

De vordering tot het uitvoeren van de nodige saneringswerken, zijnde het herstel in natura van de schade in hoofde van de kopers, is in de mate als hierna bepaald gegrond. De termijn om de werken te laten uitvoeren wordt bepaald op een jaar, zulks rekening houdend met de duur van de administratieve procedure bij OVAM en de tijd nodig voor de gunning van de werken conform de regelgeving over de overheidsopdrachten.

Het wordt niet aangetoond dat appellanten na het uitvoeren van de saneringswerken nog overige schade lijden. De door appellanten geleden genotsderving wordt gecompenseerd door het feit dat de saneringswerken ten laste van de stad Zoutleeuw de opruiming van de bovenlaag (verharding met kiezel of steenslag) impliceren welke appellanten normaal ten laste vielen.


2° Nopens de gerechtskosten

15. Het hof ziet geen reden om af te wijken van het basistarief zoals vastgesteld bij het K.B. van 26 oktober 2007 tot vaststelling van het tarief van de rechtsplegingvergoeding bedoeld in art. 1022 Gerechtelijk Wetboek en tot vaststelling van de datum van inwerkingtreding van de art. 1 tot 13 van de wet van 21 april 2007 betreffende de verhaalbaarheid van de erelonen en de kosten verbonden aan de bijstand van de advocaat.

Hierbij zal het hof rekening houden met het in de laatste conclusie gevorderde bedrag. De rechtsplegingvergoeding wordt dan ook begroot op 3.000 euro .

Partijen worden onderscheidenlijk omtrent enig geschilpunt in het ongelijk gesteld zodat de gerechtskosten van beide aanleggen tussen partijen omgeslagen worden a rato van een derde ten laste van appellanten en twee derden ten laste van geïntimeerde.


3°. Verdedigingskosten in eerste aanleg

16. Appellanten vorderen 3.000 euro "uit hoofde van tussenkomst in de kosten raadsman in de procedure volgens de oude wetgeving".

Wat de aanleg in hoger beroep betreft maakt de hierboven toegekende rechtsplegingvergoeding de forfaitaire tegemoetkoming in de kosten en erelonen van de advocaat uit van de in het gelijk gestelde partij.

De vordering van appellanten moet dus wel beperkt worden tot de kosten van verdediging voor de eerste rechter.

Rekening gehouden met het voorwerp van het geschil, de complexiteit ervan en het instellen van de procedure kan worden aanvaard dat de kosten m.b.t. de tussenkomst van een advocaat noodzakelijk waren.

Rekening houdend met de door de eerste rechter begrote rechtspleging-vergoeding (364,40) die voor twee derden aan appellanten toekomt (zie hierboven) en de omstandigheid dat de ingestelde vordering slechts deels gegrond wordt verklaard, begroot het hof het aandeel van de noodzakelijke kosten van advocaat voor de eerste rechter in hoofde van appellanten op 1.250 euro .







OM DEZE REDENEN,
HET HOF,

Rechtsprekende na tegenspraak;

Gelet op art. 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken;


Verklaart het hoger beroep ontvankelijk en in de volgende mate gegrond.

Hervormt het bestreden vonnis behoudens in zoverre het de vordering ontvankelijk verklaart en de kosten begroot.

Opnieuw rechtsprekend voor het overige, verklaart de oorspronkelijke vordering van appellanten in de volgende mate gegrond.

Veroordeelt de stad Zoutleeuw om de hierna bepaalde saneringswerken op het perceel bouwgrond van appellanten, gelegen aan de S.-straat te Zoutleeuw, gekadastreerd wijk A, nummer 25/P/2 uit te voeren:

· na het laten uitvoeren, op haar kosten, van een voorafgaandelijk bodemonderzoek ter bepaling van de aard van de af te voeren grond;
· na afgraven van de bestaande toplaag (kiezelverharding), de vervuilde ondergrond af te graven en af te voeren; dit is de grond vermengd met afval (bij voorbeeld afbraakmateriaal betonblokken, asfaltblokken, stukken van grafzerken, muurdelen, sanitaire toestellen, enz.);
· losmaken van onderliggende verdichte bodemlaag;
· met zuivere aanvulgrond tot op 30 centimeter van het maaiveld aan te vullen en dan met een laag teelaarde van 30 centimeter tot op niveau van het maaiveld.

Beveelt dat deze saneringswerken zullen moeten voltooid zijn binnen één jaar na betekening van huidig arrest, op straffe van verbeurte van een dwangsom van euro 1.000 per week vertraging in de uitvoering van deze werken, met zulk verstande dat geen dwangsom boven het bedrag van euro 25.000 meer verbeurd wordt.

Veroordeelt de stad Zoutleeuw tot betaling van euro 1.250 ter vergoeding van de verdedigingskosten van appellanten in eerste aanleg.

Verklaart het hoger beroep voor het overige ongegrond.

Verwijst appellanten in één derde en geïntimeerde in de overige twee derden van de gerechtskosten van beide aanleggen.

Begroot de gerechtskosten van het hoger beroep in hoofde van appellanten op euro 3.186 en in hoofde van geïntimeerde op euro 3.000.

Aldus gevonnist en uitgesproken in openbare terechtzitting van de kamer 1S van het hof van beroep te Brussel op 1 april 2009

MEER INFO?

Contactformulier

Consultatie na afspraak

De inhoud van deze website is louter informatief, en kan niet aanzien worden als het verlenen van juridisch advies, noch kunnen hieraan rechten ontleend worden. De auteurs aanvaarden hieromtrent geen enkele aansprakelijkheid.

Zoeken



Cassier &
Van Maldeghem

Kantoor Gent
Brugsevaart 31
9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23


Kantoor Antwerpen
Brusselstraat 51
2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72


kantoor@cvm-advocaten.be