Afwerven van clienteel


© CASSIER & VAN MALDEGHEM - klik voor meer info of voeg ons toe op linkedin



W.H.P.C. - In beginsel is er de vrijheid van concurrentie - afwerving van cliŰnteel is bijgevolg toegestaan.
Slechts in bijzondere en eerder uitzonderlijke omstandigheden kan er sprake zijn van onrechtmatigheid bij die afwerving van cliŰnteel.


Hof van Beroep te Gent 2 februari 2009


1. D.M., , wonende te

2. C.V.B.A. VM VASTGOEDBEHEER, met maatschappelijke zetel te 9700 Oudenaarde, Scheldekant 13 en met ondernemingsnummer 0437.396.556,

Appellanten,


tegen


N.V. FONCIA ALGEMEEN BEHEER, met maatschappelijke zetel te 2000 Antwerpen, ItaliŰlei 70 en met ondernemingsnummer 0433.241.887,


Ge´ntimeerde,


velt het Hof volgend arrest :

De partijen zijn gehoord in openbare terechtzitting en het hof heeft kennis genomen van hun stukken en besluiten.

*

Het hoger beroep met verzoekschrift neergelegd op 30 april 2008 tegen het vonnis d.d. 25 februari 2008 gewezen door de Voorzitter van de rechtbank van koophandel te Gent, zetelende zoals in kortgeding, is tijdig en regelmatig naar de vorm.

Het is ontvankelijk.

Het incidenteel beroep is eveneens ontvankelijk.


ANTECEDENTEN


I.

A.

Met dagvaarding van 25 oktober 2007 vordert de NV Foncia Algemeen Beheer ten laste van de heer D.M. en de CVBA VM Vastgoedbeheer dat voor recht zou worden gezegd dat de laatst genoemden praktijken voeren die strijdig zijn met de eerlijke handelsgebruiken en dat deze gestaakt moeten worden op straffe van een dwangsom van 25.000,00 EUR voor elke overtreding van het verbod en
" Gedaagden het verbod op te leggen om de gebouwen of de respectieve personen deel uitmakend van de raden van beheer van die gebouwen die beheerd worden door verzoekster te benaderen en dit op straffe van een dwangsom van 25.000,00 EUR bij elke vastgestelde overtreding ".

Lopende het geding past de NV Foncia Algemeen Beheer aan en vordert uiteindelijk

- te zeggen voor recht dat D.M. en VM Vastgoedbeheer een inbreuk plegen op de artikelen 93 - 94 WHPC door het onrechtmatig afwerven van cliŰntŔle, slechtmaking van de naam van Foncia en verkoop met verlies,

- dienvolgens, D.M. en VM Vastgoedbeheer te bevelen op te houden met hun handelingen en dit dadelijk en binnen de 24 uur na betekening van de tussengekomen uitspraak op straffe van een dwangsom van 25.000,00 EUR voor elke overtreding van het verbod,

- D.M. en VM Vastgoedbeheer het verbod op te leggen om het cliŰntŔle van Foncia systematisch te benaderen en om overeenkomsten met dit cliŰntŔle af te sluiten waarbij de prijs 10 % of meer onder de gemiddelde marktprijs ligt en dit op straffe van een dwangsom van 25.000,00 EUR per vastgestelde overtreding,

- D.M. en VM Vastgoedbeheer te veroordelen tot de kosten van het geding.

B.

D.M. en VM Vastgoedbeheer vorderen de afwijzing van de aanspraken van de NV Foncia Algemeen Beheer als onontvankelijk, minstens als ongegrond.

Zij formuleren een tegenvordering tot veroordeling van de NV Foncia tot betaling van 7.500,00 EUR wegens tergend en roekeloos geding en de veroordeling van de NV Foncia tot betaling aan elk van hen van een geldboete van 2.500,00 EUR wegens procesrechtmisbruik in toepassing van het recente art. 780bis Ger.W.


II.

A.

De Voorzitter verklaart de hoofdvordering ten laste van D.M. ontvankelijk doch ongegrond.

De hoofdvordering ten laste van de CVBA VM Vastgoedbeheer wordt ontvankelijk verklaard en in bepaalde mate gegrond verklaard.
De Voorzitter verklaart de tegenvordering ontvankelijk doch ongegrond.

Hij stelt de inbreuk vast op art. 94/3 WHPC door het onrechtmatig afwerven van cliŰntŔle in hoofde van de CVBA VM Vastgoedbeheer.
Hij beveelt de CVBA VM Vastgoedbeheer te stoppen met en zich gedurende de periode van ÚÚn jaar vanaf de betekening van het vonnis te onthouden van het benaderen van de personen die deel uitmaken van de raad van beheer van de gebouwen waarin de NV Foncia Algemeen Beheer optreedt als syndicus en legt desbetreffend een dwangsom op van 5.000,00 EUR per vastgestelde overtreding op voormeld bevel.

Tenslotte veroordeelt hij D.M. en de CVBA VM Vastgoedbeheer solidair tot de kosten van het geding.

B.

Het Hof weerhoudt als belangrijkste overwegingen van de Voorzitter wat volgt:

a.
- D.M. handelde steeds als aangestelde van de NV Foncia; er ligt niets voor van zijn gebeurlijk aangestelde zijn van de CVBA VM Vastgoedbeheer; de vordering is te zijnen opzichte dan ook ongegrond;

b.
- overeenkomstig art. 1,6 ° a) van de WHPC is een verkoper, elke handelaar of ambachtsman en elke natuurlijke persoon die producten of diensten aanbieden of verkopen in het kader van een beroepsactiviteit of met het oog op de verwezenlijking van hun statutair doel;
het statutair doel van de CVBA VM Vastgoedbeheer is zeer ruim en wijst onmiskenbaar op een handelsactiviteit; de rechtsaard van haar activiteiten, die van syndicus inbegrepen, staat hiermee vast;
de CVBA VM Vastgoedbeheer is een verkoper in de zin van de WHPC;

- slechts indien de afwerving van cliŰntŔle gepaard gaat met bijzondere omstandigheden, gebeurt zij onrechtmatig;
in de voorliggende kwestie is er sprake van een reeks feiten en vaststellingen die leiden tot de conclusie van oneerlijke afwerving van cliŰntŔle door de CVBA VM Vastgoedbeheer;

- uit niets blijkt dat de CVBA VM Vastgoedbeheer haar diensten met verlies zou aanbieden met de enkele wil om de NV Foncia uit de markt te prijzen;

c.
- gezien er sprake is van oneerlijke handelspraktijken, is de tegenvordering van D.M. en de CVBA VM Vastgoedbeheer, ongegrond.


III.

A.

De heer D.M. en de CVBA VM Vastgoedbeheer, de appellanten, vorderen de vernietiging van het bestreden vonnis en de afwijzing van de oorspronkelijke vordering van de NV Foncia Algemeen Beheer, de ge´ntimeerde, als ongegrond.

Zij hernemen hun tegenvordering tot het veroordelen van de ge´ntimeerde tot betaling van 7.500,00 EUR als schadevergoeding wegens tergend en roekeloos geding en tot het veroordelen van de ge´ntimeerde tot betaling van 2.500,00 EUR wegens procesrechtmisbruik (art. 780bis Ger.W.).

B.

De ge´ntimeerde vraagt de afwijzing van het hoger beroep als onontvankelijk, minstens als ongegrond.

Zij formuleert een incidenteel beroep tot het horen zeggen voor recht dat de CVBA VM Vastgoedbeheer zich schuldig maakt aan verkoop met verlies.

Uiteindelijk vordert zij dat aan de CVBA VM Vastgoedbeheer verbod zou worden opgelegd haar cliŰnteel systematisch te benaderen en om overeenkomsten met dit cliŰnteel af te sluiten waarbij de prijs 10 % of meer onder de gemiddelde marktprijs ligt en dit op straffe van een dwangsom van 25.000,00 EUR per vastgestelde overtreding.


BEOORDELING

I. VOORAF: VERZOEK TOT HEROPENING VAN DE DEBATTEN

A.

Met verzoekschrift neergelegd op 29 december 2008 vordert de NV Foncia Algemeen Beheer, de ge´ntimeerde, de heropening der debatten, teneinde de partijen toe te laten om standpunt in te nemen met betrekking tot twee stukken die zij in kopie voegt bij haar verzoekschrift:
- schrijven van gerechtsdeurwaarder Courboin te Antwerpen d.d. 18 december 2008
- garantieovereenkomst (vertaling van "convention de garantie") van 18 september 2006 en protocolovereenkomst (vertaling van "protocole d'accord") van 18 september 2006.

De ge´ntimeerde houdt voor dat uit die stukken " blijkt dat de tewerkstelling van de heer Jongbloet in strijd is met deze overeenkomst en er enkel op bedoeld is om de vroegere klanten van Icdien en Peeters Icdien terug te winnen. Alle gebouwen die thans door VM Vastgoedbeheer werden overgenomen, zaten in de portefeuille die verzoekster [NV Foncia] van Icdien en Peeters-Icdien had overgenomen ".

B.

Art. 772 Ger.W. bepaalt:
" Indien een verschijnende partij gedurende het beraad een nieuw stuk of feit van overwegend belang ontdekt, kan zij, zolang het vonnis niet uitgesproken is, de heropening van de debatten vragen. "
Met toepassing van art. 773 Ger.W. heeft de griffier het verzoekschrift met gerechtsbrief op 30 december 2008 ter kennis gebracht aan de appellante.

De appellante heeft haar opmerkingen op het kwestieuze verzoekschrift neergelegd op 7 januari 2008.

C.

a.

De NV Foncia Algemeen Beheer is partij zowel bij de garantieovereenkomst als bij het zogenaamde protocolakkoord, die beide dateren van18 september 2006.
De debatten zijn gesloten op 22 december 2008.
De NV Foncia Algemeen Beheer heeft conclusies neergelegd op 11 juli 2008, 1 september 2008 en 13 november 2008.

De kwestieuze overeenkomsten kunnen bezwaarlijk als nieuwe stukken worden aangezien.
Zij dateren van meer dan twee jaar voor de sluiting van de debatten en de NV Foncia Algemeen Beheer was er telkens partij bij.

b.

Het schrijven van gerechtsdeurwaarder Courboin dateert van nÓ de sluiting van de debatten. Het houdt een bevestiging in dat dhr. Jongbloet werkzaam is bij de appellante, de CVBA VM Vastgoedbeheer.

De NV Foncia legt niet voor vanaf wanneer dhr.Jongbloet actief is bij de CVBA VM Vastgoedbeheer.
De CVBA VM Vastgoedbeheer erkent dat dhr.Jongbloet actief is bij de CVBA VM Vastgoedbeheer vanaf november 2008.

Hieronder wordt bevestigd dat de afwerving van cliŰnteel op zich geoorloofd is. De afwerving is pas onrechtmatig omwille van de bijzondere omstandigheden waarin ze plaatsvindt.

Binnen het kader van de vraag of er al dan niet sprake is van onrechtmatige afwerving, kan het overnemen van een werknemer een element in de beoordeling zijn, doch in casu - zoals ook hieronder verder zal blijken -, is er geen sprake van
- desorganisatie bij de NV Foncia dan wel leegloop van medewerkers bij de NV Foncia; indien de stelling van de NV Foncia wordt aangenomen zou er slechts sprake zijn van slechts ÚÚn werknemer die effectief is overgegaan noch van;
- onrechtmatigheid in de afwerving van cliŰnteel die aanleiding zou kunnen geven tot een optreden binnen het kader van de WHPC.

C.

De vordering tot heropening der debatten is ongegrond.


II.

A.

De appellanten hebben blijkbaar zonder enig voorbehoud de gerechtskosten aan de ge´ntimeerde betaald, zoals deze te hunnen laste zijn gelegd in de bestreden beschikking.

Ten onrechte is de ge´ntimeerde van mening dat de appellanten hierdoor te kennen hebben gegeven in het bestreden vonnis te berusten, zodat hun hoger beroep om die reden als onontvankelijk zou moeten worden afgewezen.

Berusting in een beslissing is afstand doen van de rechtsmiddelen die een partij tegen alle of sommige punten van die beslissing kan aanwenden of reeds heeft aangewend (artikel 1044, eerste lid Ger.W.).
De uitdrukkelijke berusting geschiedt bij eenvoudige akte, ondertekend door de partij of haar bijzondere gevolmachtigde.
De stilzwijgende berusting kan enkel worden afgeleid uit bepaalde en met elkaar overeenstemmende akten of feiten waaruit blijkt dat de partij het vaste voornemen heeft haar instemming te betuigen met de gewezen beslissing (art. 1045 Ger.W.).

Een uitdrukkelijke berusting ligt niet voor.

Anderzijds is er evenmin sprake van stilzwijgende berusting.
Er zijn geen bepaalde en met elkaar overeenstemmende akten of feiten wanneer niets anders kan worden vastgesteld dan een, zij het voorbehoudloze, betaling van de gerechtskosten aan de wederpartij.
Dit klemt des te meer wanneer die betaling is verricht op basis van een bij voorraad uitvoerbare uitspraak.

B.

a.

D.M., de eerste appellant, is door de Voorzitter solidair met de CVBA VM Vastgoedbeheer, veroordeeld geworden tot de gerechtskosten, hoewel de vordering van de ge´ntimeerde te zijnen opzichte als ongegrond is afgewezen.

Hij beschikt dan ook over het gepaste wettelijke belang om hoger beroep aan te tekenen.

b.

Voor het overige zij er vastgesteld dat D.M. geen verkoper van producten of diensten is.
In elke te weerhouden hypothese is D.M. ofwel de aangestelde van de ge´ntimeerde dan wel de aangestelde van de CVBA VM Vastgoedbeheer.
Hij handelt dan ook niet in eigen naam en kan in de voorliggende stakingsvordering bijgevolg niet persoonlijk worden aangesproken.

De Voorzitter heeft terecht de vordering van de ge´ntimeerde ten laste van D.M. afgewezen als ongegrond.
Het blijkt overigens niet dat de ge´ntimeerde dienomtrent incidenteel beroep aantekent.

WÚl heeft een en ander tot gevolg dat D.M. ten onrechte is veroordeeld tot de gerechtskosten en dat zijn hoger beroep desbetreffend bijgevolg gegrond is.


III.

De ge´ntimeerde verwijt aan de CVBA VM Vastgoedbeheer zich schuldig te maken aan oneerlijke handelspraktijken door in haar activiteiten als syndicus
- onrechtmatig cliŰnteel af te werven
- haar diensten aan verlieslatende prijzen aan te bieden.

Ten onrechte is de CVBA VM Vastgoedbeheer van mening dat zij geen verkoper is in de zin van de WHPC.

A.

Art. 1, 2 van de WHPC definieert als ‘diensten': "alle prestaties die een handelsdaad uitmaken of een ambachtsactiviteit bedoeld in de wet op het ambachtsregister".

Waar de wet het heeft over een ‘handelsdaad", zijn dit de daden van koophandel zoals omschreven in art. 2 en 3 van het Wetboek van Koophandel (cf. P.De Vroede en H. De Wulf, Overzicht van Rechtspraak, Algemeen Handelsrecht en Handelspraktijken, T.P.R., 2005, nr. 9, blz. 162).
Art. 2 van het Wetboek van Koophandel bepaalt onder meer:
" Onder daden van koophandel verstaat de wet:
(...)
- alle verbintenissen van kooplieden betreffende zowel onroerende als roerende goederen, tenzij bewezen is dat ze een oorzaak hebben die vreemd is aan de koophandel ".

De CVBA VM Vastgoedbeheer is een handelsvennootschap.
Uit de aard van de handelsvennootschap vloeit voort dat alle door haar aangegane verbintenissen moeten geacht worden te zijn aangegaan in het kader van haar beroepswerkzaamheid, zoals zij deze uitoefent ter verwezenlijking van haar doel. (cf. Cass., 3 juni 1983, R.W., 1983-1984, 433; zie ook J.Stuyck, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht,, XIII, Handels- en Economisch Recht, Deel 2 Mededingingsrecht, A. Handelspraktijken, uitgave 2004, blz. 33-34, nr. 30-31).

B.

Art. 1, 6 a) van de WHPC definieert als ‘verkoper': " elke handelaar of ambachtsman en elke natuurlijke persoon of rechtspersoon, die producten of diensten te koop aanbieden of verkopen in het kader van een beroepsactiviteit of met het oog op de verwezenlijking van hun statutair doel ".

De activiteit van syndicus staat expliciet opgenomen in het statutair doel van de CVBA VM Vastgoedbeheer (zie stuk nr. 13, dossier ge´ntimeerde).

C.

De CVBA VM Vastgoedbeheer biedt haar diensten aan als syndicus met het oog op de verwezenlijking van haar statutair doel.
Zij is een handelsvennootschap zodat haar verkoop van diensten een handelsdaad uitmaakt.
Zij is dan ook verkoper in de zin van de WHPC.

Tevergeefs verwijst de CVBA VM naar de overwegingen van het arrest van het Hof van Cassatie d.d. 13 september 2002 dat het heeft over de aard zelf van de activiteit of verrichte handeling die determinerend is. Het Hof had echter louter te beslissen over de vraag of het winstoogmerk van belang is; hierop heeft het Hof negatief geantwoord.


IV.

Wat betreft de aantijging dat de CVBA VM Vastgoedbeheer zich schuldig maakt aan onrechtmatige en oneerlijke afwerving van cliŰnteel van de ge´ntimeerde.

A.

De afwerving van cliŰnteel van een concurrent is op zich geoorloofd. Er is geen monopolie op cliŰnteel.
Dit beginsel vloeit voort uit de vrijheid van concurrentie.

De afwerving is pas onrechtmatig omwille van de bijzondere omstandigheden waarin ze plaatsvindt.

B.

" De prospectie en de afwerving van cliŰnteel, personeel en leveranciers van een concurrent is in principe geoorloofd, zelfs wanneer dit gebeurt door een gewezen medecontractant. Het kan een ex-werknemer niet worden verboden gebruik te maken van de vorming, beroepskennis en ervaring die hij heeft opgedaan bij zijn vroegere werkgever. Het systematisch benaderen van het cliŰnteel dat hij voordien voor rekening van zijn ex-werkgever benaderde, is op zich niet onrechtmatig.
Een verkoper mag alles in het werk stellen om de klanten van zijn concurrenten in te palmen. Hij mag daarbij gebruik maken van de kennis die hij heeft verworven toen hij nog werkte bij zijn huidige concurrent, ook wanneer deze kennis betrekking heeft op diens klantenbestand. "
(zie Overzicht van Rechtspraak, P.De Vroede en H.De Wulf, Algemeen handelsrecht en handelspraktijken 1998-2002, T.P.R., 2005, nr. 212, blz. 226-227).

De vaststelling dat er een twintigtal door de ge´ntimeerde beheerde residenties zijn overgestapt naar de CVBA VM Vastgoedbeheer en dit in de loop van iets meer dan ÚÚn jaar, kan dan ook onmogelijk ‘op zich' tot de conclusie leiden dat er sprake is van oneerlijke handelspraktijken in hoofde van de CVBA VM Vastgoedbeheer naar wie die klanten zijn overgegaan.

C.

Zoals reeds aangestipt: er is vrijheid van concurrentie.

Uit de voorliggende uiteenzetting van de partijen en uit de stukken blijkt dat er in de sector van de syndicus-activiteiten concurrentie is die opvallend algemeen hard en scherp is geworden.
De ge´ntimeerde is de laatste jaren zeer druk doende geweest met het overnemen van Belgische ondernemingen, terwijl de CVBA VM Vastgoedbeheer, dat tot dan vooral actief was in de regio van Oudenaarde, de stap heeft gezet naar de regio Gent.

Dat er in dit kader sprake is van een, zelfs groot, verloop van cliŰnteel houdt in zich niets abnormaals in.

Dat er sprake is van een concurrent die banden heeft met de vroegere leiding, minstens met de medewerkers ervan, geeft aan dergelijk cliŰnteelverloop een pijnlijk (tot zelfs persoonlijk pijnlijk) aspect, doch is op zich geen aanleiding tot het concluderen van oneerlijke handelspraktijken, laat staan aanleiding tot een stakingsbevel.

D.

a.

Het is mogelijk dat enkele residenties zijn overgestapt van de ge´ntimeerde naar de CVBA VM Vastgoedbeheer en dit vooraleer D.M. was opgestapt bij de ge´ntimeerde, doch dit geeft als dusdanig geen onrechtmatig karakter aan het overlopen naar een andere dienstverlener.

Nergens blijkt overigens dat bij de overstap van welke residentie dan ook, er sprake zou zijn geweest van contractbreuk van de kwestieuze residentie t.o.v. de ge´ntimeerde.
Dat de overstap in de residentie zelf wordt besproken en bevraagd is geworden tijdens de lopende overeenkomst met de ge´ntimeerde, is volledig normaal: belangrijke stappen, waaronder het veranderen van syndicus, kunnen bezwaarlijk totaal onvoorbereid van de ene op de andere dag worden beslist.

b.

De ge´ntimeerde neemt het kwalijk dat er reeds een dossier door een zekere T. K., blijkbaar vriendin van D.M., op 8 oktober 2007 is klaargemaakt voor overdracht aan de CVBA VM Vastgoedbeheer, vooraleer de algemene vergadering van de kwestieuze residentie ("Apollo" - Niewewandeling te Gent) had beslist om over te stappen (met name op de algemene vergadering van de mede-eigenaars van "Apollo" d.d. 30 oktober 2007 - zie stukken nrs. 6 en 9, dossier ge´ntimeerde).

Bij nader toezien blijkt dat er echter reeds voordien een bevraging was geweest van de mede-eigenaars omtrent de eventuele verandering van syndicus en dat uiteindelijk is gebleken dat een zeer grote meerderheid akkoord was met het overstappen naar de CVBA VM Vastgoedbeheer (zie bijlagen bij stuk nr. 9, dossier ge´ntimeerde).

Dat op de desbetreffende resultatenlijst van de bevraging de ge´ntimeerde niet staat vermeld, is te begrijpen, aangezien er niemand blijkbaar voor de ge´ntimeerde heeft gestemd.
Dat een mede-eigenaar niet zou zijn correct vermeld en zijn voorkeur zou hebben gegeven voor de ge´ntimeerde, is fundamenteel niet relevant, aangezien niet aangetoond en zelfs niet beweerd wordt dat de algemene vergadering van 30 oktober 2007 - waarop definitief is gekozen voor de CVBA VM Vastgoedbeheer - onregelmatig zou zijn verlopen.

Overigens - ten overvloede - is dit dossier van de residentie "Apollo" het enige dossier waarin er sprake is van een vooraf opstellen van een dossier tot bezorging aan de nieuwe syndicus, de CVBA VM Vastgoedbeheer.
Van een "systeem" is er desbetreffend geen sprake.

c.

In de diverse verslagen van de respectieve residenties kan nergens worden gelezen dat de keuze voor een nieuwe syndicus onregelmatig zou zijn verlopen.

d.

Dat de CVBA VM Vastgoedbeheer " systematisch een lagere prijs, prijs onder de gemiddelde marktprijs " heeft aangeboden voor alle gebouwen die onder beheer waren / zijn van de ge´ntimeerde, is binnen het kader van het concurrentieel gegeven van de kwestieuze markt geenszins als een oneerlijke handelspraktijk te aanzien.

Binnen de markt van de syndici is het als normaal te aanzien dat er, om een cliŰnteel af te snoepen, eenheidsprijzen worden voorgesteld die aan de lage kant zijn.

Dit kan pijnlijk zijn voor wie cliŰnteel op die wijze verliest, maar deze vaststelling kan bezwaarlijk de aanleiding zijn om dit te verbieden.

e.

In stuk nr. 2 zoals voorgelegd door de ge´ntimeerde verklaart een werknemer van de ge´ntimeerde dat hij is aangesproken om over te stappen naar de CVBA VM Vastgoedbeheer.
Het aanspreken van werknemers van een concurrent om over te stappen, is hoegenaamd niet verboden.
Slechts ÚÚn persoon is blijkbaar aangesproken. Deze is trouwens nog niet eens overgestapt.

Van een leegloop bij de ge´ntimeerde is er geen sprake, laat staan een leegloop die in wederrechtelijke omstandigheden zou zijn geschied.

f.

Van slechtmaking kan niet veel worden teruggevonden.

Er is een mail van een mede-eigenares van de residentie "Henekruis" aan de ge´ntimeerde d.d. 28 september 2007, waarin wordt verwezen naar een uitlating van D.M. die het zou gehad hebben over ontevredenheid van mede-eigenaars.

Het vermelden van ontevredenheid van mede-eigenaars staat nog niet gelijk met het lasterlijk vermelden van onregelmatigheden of fouten.
Er zij voor het overige herhaald dat voor elke overgang van een residentie naar de nieuwe syndicus op regelmatige wijze beslist is geworden door de respectieve algemene vergaderingen van de mede-eigenaars.

g.

Voor het overige zij er besloten en algemeen vastgesteld dat datgene wat is gebeurd tussen de ge´ntimeerde en de CVBA VM Vastgoedbeheer rond het overgaan van verengingen van mede-eigenaars van de ene naar de andere syndicus, in niets de grenzen heeft overschreden van wat in de voorliggende concurrentierijke wereld van de syndici als geoorloofd kan worden aangezien.

E.

Dat de CVBA VM Vastgoedbeheer aan oneerlijke afwerving van cliŰnteel zou hebben gedaan, kan niet worden weerhouden.

Dit onderdeel van het hoofdberoep is gegrond.


V.

De ge´ntimeerde verwijt dat de CVBA VM Vastgoedbeheer haar diensten verkoopt met verlies.

De geldende prijs per appartement zou 16,50 EUR zijn en onder de grens van 15,00 EUR zou de activiteit "absoluut verlieslatend" zijn.

De bewijslast van een en ander ligt bij de ge´ntimeerde.

Het is niet omdat er sprake is van diverse eenheidsprijzen - blijkbaar tussen 12,50 EUR en 18,00 EUR - dat wat aan de onderkant van de vork ligt, absoluut verlieslatend zou zijn.

De ge´ntimeerde legt eigenlijk geen enkel stuk voor waaruit een begin van geloofwaardigheid zou kunnen volgen voor haar stelling ten laste van de CVBA VM Vastgoedbeheer.

Het hof kan de ge´ntimeerde desbetreffend in genen dele volgen.

Het incidenteel beroep is ongegrond.


VI.

Het instellen van een vordering, of van hoger beroep tegen een vonnis waardoor men zich gegriefd voelt, is een recht, dat slechts wordt misbruikt en ontaardt in een ongeoorloofde handeling die tot schadevergoeding aanleiding geeft, indien het roekeloos, met kwade wil of te kwader trouw wordt uitgeoefend.

De roekeloosheid kan worden afgeleid uit de lichtzinnigheid waarmee de vordering of het hoger beroep werd ingesteld en waarvan ieder normaal zorgvuldig en bezonnen persoon zich zou hebben onthouden. Een vordering of een hoger beroep is tergend wanneer ze voortvloeit uit kwaad opzet of hatelijkheid ten aanzien van de tegenpartij.
De loutere vaststelling dat een vordering onontvankelijk of ongegrond is en dat de ge´ntimeerde zich vergist heeft, verleent aan haar vordering geen tergend of roekeloos karakter.

De ge´ntimeerde was en is duidelijk gefrustreerd na de overname die zij heeft verricht van het kantoor "P.-I. D." te , waar zij heeft vastgesteld dat zowat tezelfdertijd een nieuwe speler op de markt van de syndici is verschenen. In haar verwachtingen die zij ongetwijfeld zal gekoesterd hebben bij die overname, is de ge´ntimeerde teleurgesteld geworden.
In die context heeft zij elk onaangenaam gevolg van de concurrentie ervaren als onrechtmatig en heeft zich in rechte voorzien.
Een roekeloosheid en / of tergende ingesteldheid kan het hof in hoofde van de ge´ntimeerde niet weerhouden.

Om dezelfde redenen kan ook niet gezien worden waar de ge´ntimeerde aan procesrechtmisbruik zou hebben gedaan.

Dit onderdeel van het hoofdberoep is ongegrond.


VII.

De gerechtskosten

Op grond van de artikelen 1042, 1017 en 1022 Ger.W. wordt de ge´ntimeerde veroordeeld tot de gerechtskosten verbonden aan de beide aanleggen en aan de zijde van de beide appellanten.


OP DEZE GRONDEN,

HET HOF,

Recht doende op tegenspraak;

Bevestigt dat toepassing is gemaakt van artikel 24 van de Wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken;

Verklaart de vordering tot heropening der debatten ontvankelijk doch ongegrond;

Verklaart het hoofdberoep ontvankelijk en in grote mate gegrond;

Verklaart het incidenteel beroep ontvankelijk doch ongegrond;

Bevestigt het bestreden vonnis waar het de respectieve hoofdvordering en de tegenvordering toelaatbaar heeft verklaard en de tegenvordering van de appellanten ongegrond;

Vernietigt het voor het overige en opnieuw recht doende:

Verklaart de vorderingen van de NV Foncia Algemeen Beheer ongegrond.

Veroordeelt de NV Foncia Algemeen Beheer tot de gerechtskosten verbonden aan de beide aanleggen, die niet nader cijfermatig hoeven vastgesteld te worden aan haar zijde daar zij te haren laste blijven, en vastgesteld aan de zijde van de appellanten op 1.200,00 EUR rechtsplegingsvergoeding procedure voor de Voorzitter, 186,00 EUR rolrecht beroepsakte en 1.200,00 EUR rechtsplegingsvergoeding beroepsprocedure.


Aldus gewezen door de zevende kamer van het Hof van beroep te Gent, zetelende in burgerlijke zaken samengesteld uit
Pieter Vanherpe, raadsheer, waarnemend voorzitter,
GeneviŔve Vanderstichele, raadsheer,
Geert De la Ruelle, raadsheer,
bijgestaan door Achiel Ferdinande, griffier en uitgesproken door de wn. voorzitter in openbare terechtzitting op twee februari tweeduizend en negen.





MEER INFO?

Contactformulier

Consultatie na afspraak

De inhoud van deze website is louter informatief, en kan niet aanzien worden als het verlenen van juridisch advies, noch kunnen hieraan rechten ontleend worden. De auteurs aanvaarden hieromtrent geen enkele aansprakelijkheid.



Cassier &
Van Maldeghem

Kantoor Gent
Brugsevaart 31
9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23


Kantoor Antwerpen
Brusselstraat 51
2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72


kantoor@cvm-advocaten.be