Plaatsbeschrijving hernieuwde huurovereenkomst


© CASSIER & VAN MALDEGHEM - klik voor meer info of voeg ons toe op linkedin



Het vermoeden van art. 1731 BW geldt wanneer een tweede nieuwe huurovereenkomst werd opgesteld zonder nieuwe plaatsbeschrijving. Een eerdere huurovereenkomst met plaatsbeschrijving van hetzelfde goed kan dit vermoeden in principe niet weerleggen.


Plaatsbeschrijving voor aanvang huur (art. 1730 en art. 1731 Burgerlijk Wetboek)

Art.1730

§ 1. Elke partij kan eisen dat, op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening, een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.

Deze plaatsbeschrijving wordt opgemaakt ofwel gedurende de tijd dat de plaatsen onbewoond zijn, ofwel gedurende de eerste maand van bewoning (wijziging als gevolg aan Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen IV).

Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt, met een verzoekschrift ingediend vóór het verstrijken van de termijn van één maand, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt.

Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.

§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt, kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.

Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in § 1. voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijn betreft.

§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de §§ 1 en 2 zijn nietig.

§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Art.1731

§ 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.

§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

Art.100 van de Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen IV ( B.S. 8 mei 2007, 3e uitgave) in werking getreden op 18 mei 2007

Art.100

Art.1730 § 1, eerste lid, Burgerlijk Wetboek, vervangen door de wet van 20 december 1983, wordt vervangen als volgt :

De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van Art.1 bis van boek III,titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.


Hof van Cassatie 15 september 2005

Nr. C.04.0362.N
VICKY, commanditaire vennootschap op aandelen, met zetel te 8420 De Haan, Ringlaan Noord 65, ingeschreven in het handelsregister te Brugge, nummer 70.740,
eiseres,
vertegenwoordigd door Mr. Adolf Houtekier, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 2800 Mechelen, Battelsesteenweg 95, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,
tegen
1. E.T., en zijn echtgenote,
2. D.F.,
verweerders.
I. Bestreden beslissing
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 2 april 2004 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brugge.
II. Rechtspleging voor het Hof
Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd.
III. Middel
Eiseres voert in haar verzoekschrift een middel aan.
Geschonden wettelijke bepalingen
artikel 6,1 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, gesloten te Rome op 4 november 1950 en goedgekeurd bij wet van 13 mei 1955 ;
de artikelen 2, 1315, 1316, 1319, 1320, 1322, eerste lid, 1341, 1348, 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek (de artikelen 1730 en 1731 zoals gewijzigd bij de wet van 7 november 1973 en zowel vóór als na de wijziging bij de wet van 29 december 1983) ;
artikel 15 van de wet van 29 december 1983 betreffende de huur van onroerende goederen ;
de artikelen 870, 876, 915, 917 en 1042 van het Gerechtelijk Wetboek ;
het algemeen rechtsbeginsel van de eerbied voor de rechten van de verdediging.
Aangevochten beslissingen
Het bestreden vonnis verklaart de vordering van eiseres om verweerders solidair te veroordelen tot betaling van het bedrag van 9.442,64 euro ongegrond op de volgende gronden : Eiseres werd bij verkoopsovereenkomst dd. 31 mei 1999, verleden bij notariële akte dd. 28 september 1999 eigenaar van een villa gelegen te De Haan, Ringlaan Zuid 94. Voormelde villa werd reeds sedert 1 november 1983 gehuurd door de verweerders van de rechtsvoorganger van eiseres. Deze overeenkomst eindigde op 31 oktober 1992. Op 18 juni 1992 werd tussen de verweerders en de rechtsvoorganger van eiseres een nieuwe overeenkomst afgesloten met ingang van 1 november 1992 voor een duur van 9 jaar. Bij aangetekend schrijven dd. 21 juni 1999 gaf eiser opzeg van voormelde huurovereenkomst om te eindigen op 21 december 1999. Deze opzeg werd betwist en een tweede aangetekende opzeg werd betekend op 30 december 1999 met ingang van 1 januari 2000 om te eindigen op 30 juni 2000. Door eiseres werd een procedure ingeleid bij dagvaarding dd. 4 januari 2000 voor de Vrederechter van het tweede kanton te Brugge teneinde vooralsnog de eerste opzeg geldig en van waarde te horen verklaren, minstens in ondergeschikte orde de tweede opzeg geldig en van waarde te horen verklaren. Bij vonnis dd.
2 oktober 2000 werd de tweede opzeg geldig en van waarde verklaard zodat de huur eindigde op 30 juni 2000.
(...) Verder zijn de verweerders gegriefd door het bestreden vonnis in de mate dat de eerste rechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst dateert van 1983, en dat overeenkomstig artikel 9 van die huurovereenkomst de huurder verklaarde het goed in perfecte staat te hebben ontvangen en zich ertoe verbond om het in dezelfde staat terug te geven. Een dergelijk beding was toen geldig vermits het vermoeden van artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek pas werd ingevoerd bij de wet van 29 december 1983 (B.S. 30 december 1983) met ingang van 1 januari 1984. De nieuwe regeling is van toepassing op de huurovereenkomsten afgesloten van 1 januari 1984. De eerste huurovereenkomst tussen mevrouw B. (rechtsvoorganger van eiseres) en verweerders dateert van 18 augustus 1983 zodat deze nieuwe regeling daarop niet van toepassing was. De eerste rechter gaat er evenwel van uit dat "de hernieuwing in 1992" hierop geen invloed heeft. Dit standpunt wordt door deze rechtbank in graad van beroep niet bijgetreden. Er is immers geen sprake van "huurhernieuwing" noch van een stilzwijgende verlenging van de huur, maar wel van een volledige nieuwe overeenkomst afgesloten op 18 juni 1992 met ingang van 1 november 1992 voor een duur van 9 jaar. De eerste huurovereenkomst eindigde op 31 oktober 1992. De huurovereenkomst van 1992 betreft een volledig nieuwe huur. Er is in deze overeenkomst geen enkele verwijzing naar de vorige overeenkomst. Bovendien zijn de voorwaarden waaronder gecontracteerd werd wel degelijk verschillend van deze in de overeenkomst van 1983. Zo betrof het in 1983 een gemeubelde verhuring terwijl in 1992 alleen sprake is van de huur van een villa. De maandelijkse huurprijs is eveneens verschillend : 13.000 BEF in 1983 tegenover 18.000 BEF in 1992. Verder moet de huurder overeenkomstig de eerste overeenkomst de buitenschilderwerken ten laste nemen, een onderhoudscontract afsluiten voor de boiler en de verwarmingsinstallatie (art 9. huurovereenkomst) enz. Er werd in 1992 een volledig nieuwe huur aan nieuwe voorwaarden afgesloten. De nieuwe huurovereenkomst is dan ook niet te beschouwen als een "huurhernieuwing". In tegenstelling tot hetgeen eiseres in besluiten stelt, is in de tweede overeenkomst nergens de terminologie "hernieuwing" gebruikt. Er is zelfs geen enkele verwijzing naar de eerste huurovereenkomst.
De verwijzing naar een cassatiearrest nopens de handelshuurhernieuwing is niet relevant. Vermits een nieuwe overeenkomst werd afgesloten in 1992, en er geen plaatsbeschrijving bij de aanvang van deze overeenkomst werd opgemaakt, is het vermoeden van artikel 1731, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek van toepassing zoals ingevoerd bij de wet van 29 december 1983, meer bepaald wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd. Ten onrechte meent eiseres dat tegenbewijs blijkt uit het feit dat de aangestelde deskundige bij zijn plaatsbezoek ook huurschade vaststelde die recent is. Daaruit moet volgens eiseres worden afgeleid dat de schade veroorzaakt werd door de huurder. Nochtans wordt niet betwist dat de huurders begin juli 2000 de sleutels overhandigden terwijl de deskundige pas 5 maanden later, begin december 2000, ter plaatse kwam om de vaststellingen te doen. Het is niet duidelijk wat in die tussenperiode allemaal gebeurd is. Het staat wel vast dat eiseres ondertussen bezig was met het voorbereiden van de bouwwerken zodat het niet onmogelijk is zoals de verweerders voorgehouden dat diverse aannemers de woning bezochten en hier en daar iets lostrokken om de bouwtechnische toestand van het goed na te gaan. In elk geval is het bewijs niet geleverd dat verweerders moedwillig bepaalde beschadigingen zouden hebben aangebracht, temeer die beschadigingen pas na vijf maanden nadat zij het huurgoed hadden verlaten werden vastgesteld. Nochtans stelt eiseres dat na afgifte van de sleutels en bij nazicht de heer V.J. (bestuurder van eiseres) "onmiddellijk zag dat er enorme huurschade was". Desondanks werden de verweerders niet in gebreke gesteld bij b.v. aangetekend schrijven met omschrijving van de schade. Er werd onmiddellijk overgegaan tot dagvaarding in kortgeding terwijl in de dagvaarding geen enkele omschrijving van de huurschade werd gegeven. Het komt evenmin bewezen voor in tegenstelling tot hetgeen eiseres voorhoudt dat de verweerders in de procedure kort geding "dwars lagen" en de "vaststellingen ontliepen". Integendeel blijkt uit het voorgelegde bundel van de procedure kort geding dat de verweerders reeds op 24 juli hadden besloten, terwijl eiseres pas op 11 september 2000 heeft geantwoord. Daarna werd nog wederzijds besluiten gewisseld. De beschikking kwam tussen op 11 oktober 2000 terwijl de deskundige pas op 8 december 2000 ter plaatse kwam. Het is nochtans eiseres die de meest gerede partij was. Zij had er het meeste belang bij dat de vaststellingen zo rap mogelijk gebeurden. Gelet op dit alles acht de rechtbank het thans aangeboden getuigenbewijs nopens de toestand op het ogenblik van de afgifte van de sleutels niet relevant. Verder verwijst eiseres ook tevergeefs naar een bestek voor herstelling en nazicht van werken van aannemer L. B. dd. 18 oktober 1983 (stuk 13 eiseres) om te stellen dat het huurgoed in goede staat werd gebracht. Afgezien van het feit dat een dergelijk bestek nog niet bewijst dat het huurgoed in perfecte staat was bij de aanvang van de huur, is dit stuk overigens niet relevant. Het is immers niet de toestand bij aanvang van de tweede huurovereenkomst, dus negen jaar later. In de huurovereenkomst van 18 juni 1992 wordt trouwens met geen woord gerept over de toestand van het huurgoed en zoals gezegd werd geen omstandige plaatsbeschrijving opgemaakt, doch zoals verweerders terecht opmerken laat de huurprijs reeds vermoeden dat de huurtoestand verre van ideaal is (18.000 BEF per maand in 1992 voor een villa).
Ook het verslag van de aangestelde deskundige wijst op de verregaande vetuste toestand van het huurgoed.
De bewering van eiseres dat toen zij het pand bezocht en aankocht "alles in goede staat was", moet dan ook met méér dan een korrel zout worden genomen. Dergelijke verklaring kan bezwaarlijk worden weerhouden als een bewijs van de toestand van het huurgoed, nu dit een eenzijdige verklaring is uitgaande van de eisende partij zelf. Verder kan eiseres niet worden gevolgd in haar redenering dat uit de clausule van artikel 5 van de huurovereenkomst dd. 18 juni 1992 waarin de huurder zich verbond om het pand in goede staat te onderhouden, moet worden afgeleid dat het pand in goede huurstaat was bij de aanvang van de huur.
Artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek heeft precies tot doel dergelijke typeclausules uit te sluiten.
Uit dit alles dient besloten te worden dat enige huurschade niet bewezen voorkomt, nu er geen beschrijving is van de toestand van het huurgoed bij aanvang van de tweede huur.
Grieven
1. Eerste onderdeel
De vaststelling van de huurschade, met toepassing van de artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek, zoals gewijzigd bij de wet van 7 november 1973, zowel vóór als na de vervanging van die artikelen bij de wet van 29 december 1983, veronderstelt een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed bij de ingebruikneming ervan en bij het verlaten ervan.
Voor de vaststelling van huurschade is aldus bepalend de toestand bij de ingebruikneming van het gehuurde goed en niet de toestand ervan op het ogenblik dat tussen dezelfde partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten werd waardoor de huurders het bij de oorspronkelijke huurovereenkomst bedongen genot van het gehuurde goed ononderbroken bleven hebben.
Het bestreden vonnis stelt vast dat de eerste huurovereenkomst tussen de rechtsvoorganger van eiseres en verweerders dateert van 18 augustus 1983 en het oordeelt met de eerste rechter dat overeenkomstig artikel 9 van die huurovereenkomst de huurder verklaarde het goed in perfecte staat te hebben ontvangen en dat een dergelijk beding toen geldig was ingevolge het artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek zoals gewijzigd bij wet van 7 november 1973 en vóór de wijziging van de wet van 29 december 1983.
Het bestreden vonnis beslist echter ten onrechte dat vermits een nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten in 1992 en er geen plaatsbeschrijving bij de aanvang van deze nieuwe overeenkomst werd opgemaakt, het vermoeden van artikel 1731, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek, zoals gewijzigd bij de wet van 29 december 1983 van toepassing is zodat de verweerders worden vermoed het gehuurde goed te hebben ontvangen in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de nieuwe huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs.
Het feit dat een volledig nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten op 18 juni 1992 met ingang van 1 november 1992 belet immers niet dat verweerders het bij de oorspronkelijke huurovereenkomst bedongen genot van het gehuurde goed op ononderbroken wijze bleven hebben zodat de toestand van het gehuurde goed bij de ingebruikneming in 1983 bepalend bleef voor de vaststelling van de huurschade en niet de toestand ervan op het ogenblik dat de nieuwe overeenkomst werd afgesloten in 1992 nu het bestreden vonnis tegelijkertijd vaststelt dat in de nieuwe huurovereenkomst van 18 juni 1992 met geen woord gerept wordt over de toestand van het huurgoed.
Het bestreden vonnis heeft derhalve ten onrechte beslist dat het niet de toestand in 1983 is die dient als uitgangspunt doch wel de toestand bij aanvang van de tweede huurovereenkomst negen jaar later en dat het vermoeden van artikel 1731, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is zoals ingevoerd bij de wet van 29 december 1983 (schending van de artikelen 2, 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek, zoals gewijzigd bij de wetten van 7 november 1973 en 29 december 1983, en 15 van de wet van 29 december 1983).
Het bestreden vonnis heeft op die gronden ten onrechte geen toepassing gemaakt van het artikel 9 van de huurovereenkomst van 1983 waarbij de verweerders verklaarden het goed in perfecte staat te hebben ontvangen hetgeen volgens het bestreden vonnis toen geldig was ingevolge het artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek, zoals gewijzigd bij de wet van 7 november 1973 en vóór de wijziging bij de wet van 29 december 1983 (schending van de artikelen 2, 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek, de artikelen 1730 en 1731 zoals gewijzigd bij de wet van 7 november 1973 en vóór de wijziging bij de wet van 29 december 1983).
2. Tweede onderdeel
Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat krachtens artikel 1731, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek door alle middelen kan worden geleverd.
Vermits het artikel 1731, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek het getuigenbewijs niet verbiedt, beslist de rechter in feite en derhalve op onaantastbare wijze of een getuigenbewijs dienstig kan worden geleverd, mits hij het recht van partijen om zodanig bewijs te leveren, niet miskent.
Eiseres had in haar appèlconclusie het getuigenbewijs aangeboden van de volgende feiten :
Dat de sleutels werden afgegeven aan een winkeljuffrouw die ervoor moest aftekenen en die de sleutels ter beschikking stelde NV Vicky, die onmiddellijk ging nazien en de schade vaststelde zodat op 4 juli 2000 contact werd opgenomen met kantoor van de raadsman van de NV Vicky waar men meedeelde dat de huurderstoestand niet aanvaardbaar was en er moest gedagvaard worden in kort geding, wat ook onmiddellijk gebeurde.
Dat de aangetroffen huurschade die was op het ogenblik van het afgeven van de sleutels, zodat het niet correct is dat de huurschade naderhand door NV Vicky zou zijn toegebracht (derde beroepsbesluiten van eiseres, neergelegd op 15 december 2003, p. 6, randnummer 4).
Eiseres bood aldus aan met getuigen te bewijzen dat de huurschade deze was die werd aangetroffen op 4 juli 2000 op het ogenblik van het afgeven van de sleutels.
Het bestreden vonnis stelt vast dat de deskundige pas begin december 2000 ter plaatse kwam en dat het niet duidelijk is wat in die tussenperiode allemaal gebeurd is, dat het niet onmogelijk is, zoals de verweerders voorhouden, dat diverse aannemers de woning bezochten en hier en daar iets lostrokken, dat in elke geval niet bewezen is dat de verweerders moedwillig bepaalde beschadigingen zouden hebben aangebracht en dat eiseres stelt dat na afgifte van de sleutels en bij nazicht de heer V. zag dat er enorme huurschade was maar dat de verweerders desondanks niet in gebreke gesteld werden en onmiddellijk in kort geding gedagvaard werden.
De appèlrechters stellen aldus vast dat het niet duidelijk is wat er in de tussenperiode na de afgifte van de sleutels gebeurd is en zij stellen louter dat hetgeen de verweerders voorhouden niet onmogelijk is en dat de moedwillige beschadigingen niet bewezen zijn. Door op die gronden het door eiseres aangeboden getuigenbewijs over de toestand van het goed op het ogenblik van de afgifte van de sleutels als niet relevant af te wijzen, hebben de appèlrechters het recht van eiseres om dit bewijs met getuigen te leveren miskend (schending van de artikelen 6.1 EVRM, 1315, 1316, 1341, 1348 en 1731, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek (artikel 1731, ,§1, gewijzigd bij de wetten van 7 november 1973 en 29 december 1983), 870, 876, 915, 917 en 1042 van het Gerechtelijk Wetboek) en de rechten van de verdediging van eiseres miskend (schending van artikel 6.1 EVRM en van het algemeen rechtsbeginsel van de eerbied voor de rechten van de verdediging).
3. Derde onderdeel
In haar derde appèlconclusie, neergelegd ter griffie op 15 december 2003 hield eiseres uitdrukkelijk staande : NV Vicky stelt effectief dat zij de sleutels niet kreeg. Die werden afgegeven aan een winkeljuffrouw in een van de zaken van vader V. (p. 3, tweede lid) ... NV Vicky stelde altijd dat zij de sleutels niet kreeg. Die werden overhandigd aan een derde (p. 16, randnr. 1, 3). In haar derde appèlconclusie vroeg eiseres er bovendien uitdrukkelijk akte van dat de feitelijke weergaves door verweerders betwist zijn (p. 2, randnr. A., bis 1).
Door te beslissen dat niet betwist wordt dat verweerders begin juli 2000 de sleutels overhandigden, miskenden de appèlrechters de bewijskracht van de geciteerde derde appèlconclusie van eiseres waarin de overhandiging van de sleutels uitdrukkelijk betwist werd (schending van de artikelen 1319, 1320 en 1322, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek).
IV. Beslissing van het Hof
1. Eerste onderdeel
Overwegende dat artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek, vóór de vervanging ervan bij artikel 4 van de wet van 29 december 1983 betreffende de huur van onroerende goederen, bepaalt dat indien er tussen de verhuurder en de huurder een staat van het verhuurde goed werd opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven, zoals hij, volgens die staat, het ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of door overmacht is tenietgegaan of werd beschadigd ;
Dat artikel 1731 van dit wetboek, zoals vervangen bij artikel 1 van de wet van 7 november 1973 tot wijziging van artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek en vóór de vervanging ervan bij artikel 5 van de wet van 29 december 1983, in zijn eerste lid bepaalt dat, indien geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, vermoed wordt dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd ; dat dit artikel 1731, in die versie, in zijn tweede en derde lid bepaalt, naar gelang de duurtijd van de huur, binnen welke termijn na de ingebruikneming de huurder een omstandige plaatsbeschrijving kan eisen ;
Dat artikel 1730, na de vervanging ervan bij artikel 4 van de wet van 29 december 1983, in ,§1 bepaalt dat elke partij kan eisen dat, op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening, een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt ; dat die paragraaf verder bepaalt dat deze plaatsbeschrijving wordt opgemaakt ofwel gedurende de tijd dat de plaatsen niet in gebruik zijn, ofwel gedurende de eerste maand dat ze gebruikt worden wanneer de huurtijd één jaar of meer bedraagt, ofwel gedurende de eerste vijftien dagen van gebruik wanneer de huurtijd minder dan één jaar bedraagt ;
Dat ,§2 van dit artikel in die versie bepaalt dat indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt, elke partij kan eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt en dat, indien geen overeenstemming daaromtrent wordt bereikt, de in ,§1 voorgeschreven procedure van toepassing is, behalve wat de termijnen betreft ;
Dat voormeld artikel 1731, na de vervanging ervan bij artikel 5 van de wet van 29 december 1983, in ,§1 bepaalt dat, indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, vermoed wordt dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd ;
Dat ,§2 van dit artikel in die versie bepaalt dat indien tussen de verhuurder en de huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of door overmacht is tenietgegaan of beschadigd ;
Dat de artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek een regeling inhouden van de teruggave van het gehuurde goed volgens zijn staat bij het einde van de overeenkomst ;
Dat uit de inhoud van die artikelen en de erin gebruikte bewoordingen volgt dat :
1. voor de huurovereenkomsten die zijn ingegaan na de inwerkingtreding op 1 januari 1974 van de vervanging van artikel 1731 bij de wet van 7 november 1973, die versie van artikel 1731 van toepassing is, welke geldend was bij de ingebruikneming van het goed ;
2. de regeling voor het bepalen van de huurschade in de regel afhankelijk is van het al dan niet voorhanden zijn van een plaatsbeschrijving bij de ingebruikneming van het gehuurde goed ;
3. voor de huurovereenkomsten die zijn ingegaan na 1 januari 1974, anders dan voor de huurovereenkomsten die zijn ingegaan na de inwerkingtreding op 1 januari 1984 van de vervanging van de artikelen 1730 en 1731 bij de wet van 29 december 1983, het in artikel 1731 bedoelde vermoeden kan worden weerlegd met de enkele plaatsbeschrijving dat de huurder het gehuurde goed in perfecte staat ontvangen heeft ;
4. voor de huurovereenkomsten die zijn ingegaan na 1 januari 1984, het in artikel 1731 bedoelde vermoeden slechts kan worden weerlegd met een omstandige plaatsbeschrijving ;
5. de huurschade, met toepassing van de voormelde artikelen 1730 en 1731 in het geval van een ononderbroken gebruik van het gehuurde goed, in de regel moet worden vastgesteld door vergelijking tussen de toestand van dit goed bij de ingebruikneming ervan en bij de teruggave ervan ;
Overwegende dat de appèlrechters vaststellen dat :
1. de verweerders, overeenkomstig de huurovereenkomst van 18 augustus 1983, het gehuurde op 1 november 1983 voor het eerst in gebruik hebben genomen ;
2. de verweerders in artikel 9 van die overeenkomst hebben verklaard het goed in perfecte staat te hebben ontvangen en zich ertoe hebben verbonden om het in dezelfde staat terug te geven ;
3. die overeenkomst eindigde op 31 oktober 1992 ;
4. de rechtsvoorganger van eiseres en de verweerders op 18 juni 1992 een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten met ingang van 1 november 1992 ;
5. de huur eindigde op 30 juni 2000 ;
Dat de appèlrechters oordelen dat :
1. voormeld artikel 9 van de eerste huurovereenkomst toen, overeenkomstig het vóór 1 januari 1984 toepasselijke artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek, geldig was ;
2. echter niet de toestand in 1983 als uitgangspunt moet worden aangenomen, maar wel de toestand bij de aanvang van de tweede huurovereenkomst, dus negen jaar later ;
3. vermits er in 1992 een volledig nieuwe huur met nieuwe voorwaarden werd gesloten en er geen omstandige plaatsbeschrijving bij de aanvang van deze overeenkomst werd opgemaakt, het vermoeden van artikel 1731, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek, van toepassing is zoals ingevoerd bij de wet van 29 december 1983 en meer bepaald wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen van recht kan worden geleverd ;
Dat de appèlrechters aldus de artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek, zoals van toepassing vóór de vervanging ervan bij de wet van 29 december 1983, schenden ;
Dat het onderdeel in zoverre gegrond is ;
2. Overige grieven
Overwegende dat de overige grieven niet tot een ruimere cassatie kunnen leiden ;
OM DIE REDENEN,
HET HOF,
Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre dit het hoger beroep ontvankelijk verklaart ;
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis ;
Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent over aan de feitenrechter over ;
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent, zitting houdende in hoger beroep.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door de afdelingsvoorzitters Robert Boes en Ernest Waûters, de raadsheren Greta Bourgeois, Ghislain Londers en Eric Dirix, en in openbare terechtzitting van vijftien september tweeduizend en vijf uitgesproken door afdelingsvoorzitter Robert Boes, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.





MEER INFO?

Contactformulier

Consultatie na afspraak

De inhoud van deze website is louter informatief, en kan niet aanzien worden als het verlenen van juridisch advies, noch kunnen hieraan rechten ontleend worden. De auteurs aanvaarden hieromtrent geen enkele aansprakelijkheid.



Cassier &
Van Maldeghem

Kantoor Gent
Brugsevaart 31
9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23


Kantoor Antwerpen
Brusselstraat 51
2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72


kantoor@cvm-advocaten.be